Apabila Tanah Runtuh Memusnahkan Rumah Anda: Pengajaran daripada Kes Pengambilan Tanah di Malaysia untuk Pemilik Hartanah

Seorang pemilik hartanah di Setiawangsa, Kuala Lumpur, telah mencabar pampasan yang diberikan selepas kejadian tanah runtuh yang merosakkan rumah mereka dengan teruk, sebelum tanah tersebut kemudiannya diambil alih oleh kerajaan. Kes ini, yang baru-baru ini diputuskan oleh Mahkamah Rayuan, menunjukkan bagaimana masa berlakunya kerosakan hartanah memberi kesan kepada tuntutan pampasan semasa proses pengambilan tanah secara paksa.

Urutan Peristiwa

Mengikut situasi yang dinyatakan, garis masa peristiwa merupakan faktor utama dalam keputusan mahkamah:

1. Kejadian tanah runtuh berlaku pada tahun 2012, menyebabkan kerosakan teruk pada sebuah rumah sesebuah dua tingkat yang telah diubah suai dan sebuah kolam renang.
2. Baki struktur bangunan tersebut telah diruntuhkan oleh pihak berkuasa tempatan (DBKL), menyebabkan tanah tersebut menjadi kosong.
3. Anda perlu mengesahkan garis masa khusus dan asas undang-undang pengambilan tanah untuk kerja-kerja pemulihan cerun dengan Pejabat Tanah atau pihak berkuasa yang berkaitan.
4. Pampasan sebanyak RM2.89 juta telah diberikan, namun pemilik telah mencabar nilai tersebut.

• Pertikaian Pampasan

Pemilik berhujah bahawa pampasan sepatutnya merangkumi nilai rumah dan kandungannya seperti keadaan asal sebelum tanah runtuh berlaku. Pihak kerajaan pula berpendirian bahawa tanah tersebut harus dinilai sebagai tanah kosong kerana bangunan tersebut telah pun diruntuhkan pada masa pengambilan tanah dilakukan.

Persoalan undang-undang yang timbul adalah sama ada kehilangan rumah tersebut boleh dianggap sebagai "jejas buruk" (injurious affection). Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, istilah ini secara umumnya merujuk kepada kerosakan yang timbul disebabkan oleh proses pengambilan tanah itu sendiri.

Dapatan Mahkamah

Mahkamah Rayuan menolak rayuan pemilik tersebut dan mengekalkan keputusan bahawa kerugian tersebut berpunca daripada kejadian tanah runtuh, dan bukannya disebabkan oleh pengambilan tanah oleh kerajaan. Mahkamah mengambil maklum bahawa semasa Pentadbir Tanah mengambil milikan, rumah tersebut sudah tidak lagi wujud.

Antara perkara penting daripada keputusan tersebut termasuklah:

• Sebab dan Akibat (Causation): Rumah tersebut telah musnah kira-kira 15 bulan sebelum pengambilan tanah berlaku akibat kejadian alam.
• Skop Prosiding: Prosiding rujukan tanah bertujuan untuk menentukan pampasan dalam kerangka undang-undang pengambilan tanah. Kerugian yang timbul daripada peristiwa berasingan, seperti tanah runtuh, mungkin perlu dikendalikan melalui saluran undang-undang yang berbeza.
• Tanggungjawab: Mahkamah menyatakan tiada bukti dalam rekod ini yang membuktikan bahawa tanah runtuh tersebut disebabkan oleh kesalahan pihak berkuasa yang terlibat dalam perobohan atau pengambilan tanah.

• Pertimbangan Praktikal untuk Pemilik Hartanah

Walaupun setiap kes bergantung pada fakta tersendiri, perkara ini memberi bayangan bahawa pemilik hartanah harus menyimpan rekod yang terperinci jika tanah mereka terjejas oleh kerosakan besar atau potensi pengambilan tanah.

Dokumentasi yang perlu dipertimbangkan untuk disimpan termasuklah:

• Garis Masa yang Jelas: Rekod bila kerosakan berlaku dan bila pihak berkuasa mengeluarkan notis.
• Bukti Fizikal: Gambar bertarikh, video, dan laporan kejuruteraan atau laporan ukur profesional.
• Surat-menyurat Rasmi: Semua surat, perintah perobohan, dan notis daripada pejabat tanah atau majlis perbandaran.
• Rekod Penilaian: Penilaian terdahulu atau rekod penambahbaikan yang telah dibuat pada hartanah tersebut.

Membuktikan apa yang berlaku dan bila ia berlaku selalunya sangat diperlukan sekiranya sesuatu hartanah kemudiannya menjadi subjek pertikaian penilaian atau prosiding undang-undang.